هزینههای خرید ملک در دبی فقط قیمت روی قرارداد نیست. بعد از توافق روی قیمت، چند هزینهی دیگر هم میآید: کارمزد ثبت در اداره‌ی زمین و املاک دبی (DLD)، کارمزد مشاور املاک، هزینههای سند و دفتر امین (Trustee) و اگر وام بگیرید، هزینهی ثبت رهن. این مقاله فهرست این هزینه‌ها را با ارقام منتشرشده‌ی منابع رسمی و یک مثال محاسبه می‌آورد تا بودجهی واقعی خرید را از اول بدانید.
فهرست مطالب
- کارمزد DLD: چهار درصد ارزش ملک
- شش هزینهی دیگر بعد از قیمت ملک
- مثال محاسبه برای ملک ۲ میلیون درهمی
- مالیات بر ارزش افزوده روی خرید ملک
- شارژ ساختمان: هزینهی هر سال
- سوالات متداول
هزینههای خرید ملک در دبی: کارمزد DLD چهار درصد است
بزرگ‌ترین هزینهی جانبی، کارمزد ثبت ملک نزد DLD است. اداره‌ی زمین و املاک دبی در اطلاعیهی رسمی خود از «۴٪ ارزش ملک» به‌عنوان هزینهی ثبت نام می‌برد. همان اطلاعیه می‌گوید پرداخت این مبلغ بر اساس توافق بین فروشنده و خریدار انجام میشود.
صفحهی خدمت «ثبت فروش اولیه» (Oqood) در سایت DLD هم همین رقم را به این شکل نشان میدهد: ۲٪ از فروشنده و ۲٪ از خریدار، به‌علاوه‌ی ۱۰ درهم هزینهی دانش و ۱۰ درهم هزینهی نوآوری. پس پیش از امضا بنویسید چه کسی کدام سهم را می‌پردازد. در بسیاری از معاملات این ۴٪ عملاً از خریدار گرفته میشود، اما این به قرارداد شما بستگی دارد، نه حدس.
در خرید آف پلن، DLD را چطور می‌پردازند؟
در پروژه‌ی آف پلن، ثبت اولیه (Oqood) را توسعه‌دهنده انجام میدهد. طبق اطلاعیهی DLD، خریدار هزینهی ثبت را به توسعه‌دهنده می‌سپارد، مثلاً با واریز به حساب Escrow تأییدشده. اگر آف پلن می‌خرید، مقاله‌ی خرید آف پلن در دبی: ۵ راستی‌آزمایی پیش از اولین پرداخت را هم ببینید.
شش هزینهی دیگر بعد از قیمت ملک
هزینههای خرید ملک در دبی فقط به DLD ختم نمی‌شود. این شش مورد را هم در جدول بودجه بگذارید.
۱. کارمزد مشاور املاک
طبق پرسشهای متداول DLD، کارمزد مشاور املاک بر اساس توافق تعیین میشود؛ اگر در توافق نیامده باشد، عرف رایج ملاک است. پس عدد ثابت قانونی وجود ندارد. در این مقاله برای مثال ۲٪ فرض می‌کنم، اما رقم واقعی را باید کتبی مذاکره کنید. DLD می‌گوید مشاور باید دارای مجوز و ثبت‌شده در سامانهی مشاوران باشد.
۲. هزینهی ثبت رهن (اگر وام می‌گیرید)
صفحهی رسمی «ثبت رهن» در DLD، هزینه را ۰٫۲۵٪ مبلغ رهن اعلام میکند. در رهن عادی با سند موجود، ۲۵۰ درهم هم بابت صدور سند اضافه میشود. این هزینه فقط وقتی میآید که خرید را با وام انجام دهید.
۳. هزینهی دفتر امین (Trustee)
ثبت معامله از دفاتر امین املاک هم انجام میشود. همان صفحهی ثبت رهن، هزینهی «شریک خدمت» را ۴٬۰۰۰ درهم به‌علاوه‌ی ارزش افزوده برای ثبت عادی و ۵٬۰۰۰ درهم به‌علاوه‌ی ارزش افزوده برای ثبت اولیه (Oqood) نشان میدهد. برای ثبت فروش، رقم روز را از دفتر امین بپرسید.
۴. هزینهی صدور سند و نقشه
صدور سند مالکیت و نقشه هزینهی ثابتی دارد که بر اساس نوع خدمت فرق میکند. چون ارقام به نوع ملک و خدمت بستگی دارد، فقط به برآورد شخص ثالث اکتفا نکنید و عدد روز را از DLD یا دفتر امین بگیرید.
۵. شارژ ساختمان (Service Charge)
این هزینه بعد از خرید هم ادامه دارد و در بخش جداگانه‌ی پایین توضیح داده شده است.
۶. هزینهی کارشناسی و وکیل (اختیاری)
اگر سند یا قرارداد پیچیده است، هزینهی کارشناس یا وکیل را هم لحاظ کنید. این مورد اجباری نیست و رقمش به توافق بستگی دارد.
مثال محاسبه برای ملک دو میلیون درهمی
جدول زیر فقط یک مثال تقریبی است. فرض می‌کنیم خریدار ۴٪ DLD را می‌پردازد، کارمزد مشاور ۲٪ توافق شده و ۶۰٪ قیمت با وام تأمین میشود. ارقام را با قرارداد خودتان جایگزین کنید.
| هزینه | مبنای محاسبه | مبلغ تقریبی (درهم) |
|---|---|---|
| قیمت ملک | توافق | ۲٬۰۰۰٬۰۰۰ |
| کارمزد DLD | ۴٪ ارزش ملک | ۸۰٬۰۰۰ |
| کارمزد مشاور (فرضی) | ۲٪ قیمت | ۴۰٬۰۰۰ |
| ارزش افزوده روی کارمزد مشاور | ۵٪ کارمزد | ۲٬۰۰۰ |
| ثبت رهن (وام ۱٬۲۰۰٬۰۰۰) | ۰٫۲۵٪ مبلغ رهن | ۳٬۰۰۰ |
| دفتر امین (ثبت عادی) | ۴٬۰۰۰ + ارزش افزوده | ۴٬۲۰۰ |
| جمع هزینههای جانبی | ۱۲۹٬۲۰۰ |
یعنی در این مثال حدود ۶٫۵٪ قیمت ملک، علاوه بر خود قیمت، هزینهی جانبی است. عدد نهایی شما با سند، نوع ثبت و کارمزد توافقی تغییر میکند.
مالیات بر ارزش افزوده روی هزینههای خرید ملک در دبی
طبق راهنمای املاک سازمان مالیات فدرال امارات (FTA)، اولین عرضهی ساختمان مسکونی تازهساز، اگر ظرف سه سال پس از تکمیل انجام شود، با نرخ صفر مالیات میشود. فروشهای بعدی مسکونی معاف است. ملک تجاری به‌طور کلی مشمول ۵٪ است.
نتیجه‌ی عملی: روی قیمت یک آپارتمان مسکونی معمولاً ارزش افزوده نمی‌آید، اما کارمزد مشاور و هزینهی دفتر امین مشمول ۵٪ میشوند. برای ملک تجاری یا مختلط، پیش از امضا حتماً با مشاور مالیاتی صحبت کنید.
شارژ ساختمان: هزینهی تکرارشونده
شارژ ساختمان (Service Charge) هزینهی سالانه‌ی نگهداری و اداره‌ی بخش‌های مشترک است. DLD می‌گوید سهم هر مالک بر اساس مساحت سند واحد او محاسبه میشود و نرخ باید به تأیید اداره‌ی تنظیم مقررات املاک (RERA) برسد. پرداخت هم از طریق سامانهی ملاک (Mollak) و حسابهای تأییدشده انجام میشود.
پیش از خرید، مبلغ سالانه‌ی شارژ واحد را از فروشنده یا شرکت مدیریت بخواهید و بپرسید پرداخت‌نشده‌ای روی واحد هست یا نه. اگر شارژ معوق باشد، DLD می‌گوید واحد ممکن است مسدود شود.
هزینههای خرید ملک در دبی: ملک آماده یا آف پلن؟
در ملک آماده، انتقال سند در DLD یا از طریق دفتر امین انجام میشود و هزینه‌ها معمولاً در روز انتقال پرداخت میشوند. در آف پلن، ثبت اولیه (Oqood) اول میآید و سند نهایی بعد از تکمیل پروژه صادر میشود. به همین دلیل بخشی از هزینه‌ها در دو مرحله دیده میشود.
صفحهی ثبت رهن در DLD هم نشان میدهد هزینهی خدمت برای ثبت اولیه (Oqood) با ثبت عادی فرق دارد. پس اگر آف پلن می‌خرید، از توسعه‌دهنده بپرسید کدام هزینه‌ها همین حالا و کدام‌ها هنگام تحویل سند گرفته میشود. فهرست را کتبی بخواهید.
چرا فقط به قیمت واحد نگاه نکنیم؟
دو ملک با قیمت یکسان می‌توانند بودجهی نهایی متفاوتی داشته باشند. یکی شارژ سالانه‌ی بالاتری دارد، دیگری با وام خریداری میشود و هزینهی رهن می‌خواهد. مقایسه‌ی درست، مقایسه‌ی «قیمت به‌علاوه‌ی همه‌ی هزینه‌ها» است. اگر هدف شما سرمایه‌گذاری است، این اختلاف مستقیماً روی بازده خالص اثر می‌گذارد.
پرداخت‌ها را چطور ثبت کنیم؟
برای کنترل هزینههای خرید ملک در دبی، هر پرداخت را از مسیر رسمی انجام دهید و رسید بگیرید. DLD می‌گوید هزینه‌ها را میشود از روش‌های تأییدشدهی خودش پرداخت کرد. پول نقد یا واریز به حساب شخصی مشاور، جایگزین مسیر رسمی نیست. پیش از پرداخت، نام گیرنده و شماره‌ی حساب را با توسعه‌دهنده یا دفتر امین تأیید کنید.
چک‌لیست هزینههای خرید ملک در دبی پیش از امضا
- مشخص کنید ۴٪ DLD را چه کسی می‌پردازد.
- کارمزد مشاور را کتبی و با رقم دقیق بنویسید.
- اگر وام می‌گیرید، هزینهی ثبت رهن را جدا حساب کنید.
- مبلغ شارژ سالانه و بدهی احتمالی را بپرسید.
- ارقام روز را از DLD یا دفتر امین بگیرید.
سوالات متداول درباره‌ی هزینههای خرید ملک در دبی
کارمزد DLD چند درصد است؟
برای ثبت ملک، DLD در اطلاعیهی رسمی خود، هزینهی ثبت ملک را ۴٪ ارزش ملک اعلام کرده است. صفحهی خدمت ثبت فروش اولیه آن را ۲٪ فروشنده و ۲٪ خریدار نشان میدهد. نحوهی تقسیم در عمل با توافق دو طرف و قرارداد مشخص میشود؛ پیش از امضا آن را بنویسید.
کارمزد مشاور املاک در دبی ثابت است؟
خیر. طبق پرسشهای متداول DLD، کارمزد بر اساس توافق تعیین میشود و اگر توافقی نباشد عرف رایج ملاک است. پیش از شروع کار، رقم و شرایط پرداخت را کتبی بگیرید و فراموش نکنید که مجوز مشاور را در سامانهی DLD بررسی کنید.
هزینهی ثبت رهن چقدر است؟
صفحهی رسمی ثبت رهن در DLD، هزینه را ۰٫۲۵٪ مبلغ رهن اعلام میکند. در رهن عادی با سند موجود، ۲۵۰ درهم بابت صدور سند هم اضافه میشود. هزینهی دفتر امین جداست و رقم روز آن را باید از خود دفتر پرسید.
آیا روی خرید ملک ارزش افزوده میآید؟
بر اساس راهنمای FTA، اولین عرضهی ملک مسکونی تازهساز ظرف سه سال با نرخ صفر و فروشهای بعدی مسکونی معاف است. ملک تجاری مشمول ۵٪ است و کارمزد مشاور و خدمات دفتر امین جداگانه مشمول ارزش افزوده میشوند.
شارژ ساختمان را چه کسی تعیین میکند؟
شرکت مدیریت ساختمان نرخ را پیشنهاد میدهد و طبق DLD، مطالبهی شارژ باید پس از تأیید RERA باشد. سهم هر واحد بر اساس مساحت سند محاسبه میشود. پرداخت باید فقط از طریق مسیرهای تأییدشدهی سامانهی ملاک و حسابهای رسمی انجام شود.
بودجهی هزینههای جانبی را چقدر در نظر بگیرم؟
در مثال همین مقاله، با وام و کارمزد مشاور ۲٪، هزینههای جانبی حدود ۶٫۵٪ قیمت ملک شد. این رقم تضمین نیست و به قرارداد، نوع ثبت و کارمزد توافقی بستگی دارد. برای ملک خودتان از مشاور محاسبهی جداگانه بخواهید.
جمع‌بندی و قدم بعدی
هزینههای خرید ملک در دبی از کارمزد ۴٪ DLD شروع میشود و با کارمزد مشاور، ثبت رهن، دفتر امین و شارژ ساختمان ادامه پیدا میکند. اگر بودجهی کامل را از ابتدا بچینید، با غافلگیری روبه‌رو نمی‌شوید. برای دیدن گزینه‌ها و محاسبهی هزینهی ملک مورد نظرتان، صفحهی مشاوره خرید و فروش املاک در دبی را ببینید. اگر هدفتان سرمایه‌گذاری است، مشاوره سرمایه‌گذاری در دبی هم کمک میکند. برای ریسک تأخیر پروژه، مقاله‌ی سابقه تحویل توسعه‌دهنده در دبی و درباره‌ی دلیل جذابیت بازار، چرا سرمایه‌گذاران هوشمند بازار املاک دبی را انتخاب می‌کنند؟ را بخوانید.
اگر هم‌زمان قصد راه‌اندازی یا گسترش کسب‌وکار در دبی دارید، مشاوره توسعه کسب‌وکار در دبی و مشاوره برندینگ و استراتژی کسب‌وکار در دبی هم از خدمات همین سایت است.
می‌خواهید هزینهی کل خرید ملک خودتان را پیش از امضا محاسبه کنیم؟ از صفحهی تماس پیام بدهید.
منابع
- DLD، اطلاعیهی پرداخت هزینهی ثبت ملک (۳۱ مه ۲۰۲۱)
- DLD، خدمت ثبت فروش اولیه (Oqood)
- DLD، خدمت ثبت رهن
- DLD، پرسشهای متداول (کارمزد مشاور، شارژ ساختمان، ملاک)
- FTA، راهنمای ارزش افزوده‌ی املاک (نسخه‌ی ۲۰۲۱)
این مطلب راهنمای عمومی است، مشاوره‌ی حقوقی یا مالیاتی نیست. هزینه‌ها و قوانین تغییر می‌کنند؛ پیش از پرداخت رقم روز را از DLD یا دفتر امین بپرسید. ارقام جدول مثال تقریبی‌اند. تاریخ آخرین بررسی منابع: ۱۹ مهر ۱۴۰۵.
