بازده اجاره ملک در دبی را معمولاً با یک تقسیم ساده می‌گویند: اجارهی سالانه تقسیم بر قیمت خرید. این عدد «بازده ناخالص» است و برای مقایسه‌ی اولیه‌ی دو واحد خوب است، ولی چیزی را که واقعاً به حساب شما می‌ماند نشان نمی‌دهد. بین اجارهی قرارداد و پول واقعی، شارژ ساختمان، ماههای خالی، کارمزد مدیریت و تعمیرات قرار دارند. در این مقاله ROI خالص را قدم‌به‌قدم حساب می‌کنیم، با یک مثال شفاف که همه‌ی ارقامش فرضی و برچسب‌خورده است.
عکس: Sangeeth N، Unsplash
فهرست مطالب
- بازده اجاره ملک در دبی: ناخالص و خالص چه فرقی دارند؟
- هزینه‌هایی که بازده اجاره ملک در دبی را کم می‌کنند
- مثال محاسبه‌ی بازده اجاره ملک در دبی با ارقام فرضی
- کدام عدد بازده اجاره ملک در دبی را بیشتر تکان میدهد؟
- اجارهی سال بعد: سقف افزایش را فرض نکنید
- چک‌لیست پیش از خرید برای اجاره
- سوالات متداول
بازده اجاره ملک در دبی: ناخالص و خالص چه فرقی دارند؟
بازده ناخالص یعنی اجارهی یک سال تقسیم بر قیمت ملک. هیچ هزینه‌ای در آن نیست. بازده خالص یعنی آنچه بعد از کسر هزینههای جاری و ماههای بدون مستاجر از اجاره می‌ماند، تقسیم بر پولی که برای خرید گذاشته‌اید.
در مخرج کسر دو انتخاب وجود دارد و بهتر است هر دو را بدانید. اگر فقط قیمت ملک را بگذارید، عدد بزرگ‌تری درمی‌آید. اگر هزینههای خرید (کارمزد DLD، مشاور، دفتر امین) را هم به سرمایه اضافه کنید، عدد صادقانه‌تری می‌گیرید. جزئیات آن هزینه‌ها در مقاله‌ی هزینههای خرید ملک در دبی آمده است. من برای تصمیم، همان عدد دوم را نگاه می‌کنم، چون پولی که واقعاً از حساب شما خارج شده همان است.
در این مقاله «ROI خالص» را همین بازده خالص روی کل سرمایه می‌گیریم. اگر وام دارید، قسط و سود وام در این عدد نیست؛ آن موضوع جداست و بازده سرمایه‌ی نقدی شما را می‌سازد، نه بازده خود ملک را. مالیات کشور محل اقامت شما هم در محاسبه نیامده و باید جداگانه بررسی شود.
هزینه‌هایی که بازده اجاره ملک در دبی را کم می‌کنند
چهار هزینه را در هر محاسبه بگذارید.
۱. شارژ ساختمان (Service Charge)
بزرگ‌ترین هزینه‌ی تکرارشونده معمولاً همین است. طبق پرسشهای متداول DLD، پرداخت هزینههای خدمات ملک بر عهدهی مالک است. همین صفحه می‌گوید اگر ملکی به‌خاطر شارژ مسدود شده باشد، مالک باید با شرکت مدیریت ساختمان تماس بگیرد. یعنی شارژ معوق فقط یک بدهی نیست، میتواند کار مالک را هم گیر بیندازد.
سامانه‌ی ملاک (Mollak) که از طرف DLD و RERA راه‌اندازی شده، پرداخت شارژ در املاک مشاع دبی را رصد می‌کند. صفحه‌ی رسمی ملاک می‌گوید مالک‌ها می‌توانند شارژ را آنلاین بپردازند، فاکتور فصلی را ببینند و «شاخص شارژ تأییدشده‌ی RERA» را بررسی کنند. پس برای هر واحدی که می‌خواهید بخرید، رقم شارژ هر فوت مربع را با سند و فاکتور بگیرید، نه با حرف فروشنده.
۲. دورهی خالیماندن (Vacancy)
فاصلهی دو مستاجر، زمان تعمیر و رنگ، و مدتی که طول می‌کشد مستاجر جدید پیدا شود، اجاره‌ای نیست که بتوانید وصول کنید. من منبع رسمیای برای یک «درصد خالیماندن استاندارد» در دبی پیدا نکردم و از ساختن عدد هم پرهیز می‌کنم. راه درست این است که سه سناریو بسازید: بدون خالیماندن، یک ماه و دو تا سه ماه. اگر بازده در سناریوی بدبینانه هنوز برایتان قابل‌قبول است، تصمیم محکم‌تری دارید.
۳. کارمزد مدیریت ملک و جذب مستاجر
اگر خودتان مستاجر پیدا نمی‌کنید و مدیریت نمی‌کنید، یک شرکت یا مشاور این کار را با کارمزد انجام میدهد. این کارمزد قانونی ثابتی ندارد و به توافق شما بستگی دارد. در مثال پایین ۵٪ اجارهی وصول‌شده را فرض کرده‌ام، فقط برای نشان‌دادن مسیر محاسبه؛ رقم واقعی را کتبی بگیرید و ببینید چه خدماتی را شامل میشود (جذب مستاجر، وصول اجاره، نظارت بر تعمیرات).
۴. نگهداری و تعمیرات
کولر، لوله‌کشی و رنگ‌کاری هر سال یکسان نمی‌آیند، ولی صفر هم نیستند. یک ردیف سالانه برایش بگذارید، حتی اگر ملک نوساز است. در مثال، ۳٬۰۰۰ درهم در سال فرض شده است.
یک نکته‌ی کوچک: طبق همان پرسشهای متداول DLD، مالیات ۵٪ شهرداری روی اجارهی سالانه را مستاجر می‌پردازد و با قبض برق می‌آید. پس این ردیف در جدول مالک نیست، ولی در تصمیم مستاجر برای مبلغی که حاضر است اجاره بدهد اثر دارد.
مثال محاسبه‌ی بازده اجاره ملک در دبی با ارقام فرضی
هشدار: همه‌ی ارقام این مثال فرضی‌اند. قیمت، اجاره، شارژ، کارمزد مدیریت و نگهداری آمار بازار نیستند و نباید به‌عنوان بازده واقعی یا قابل‌انتظار دبی برداشت شوند. هدف فقط نشان‌دادن مسیر محاسبه است. هر ردیف را با رقم واحد خودتان عوض کنید.
آپارتمانی ۸۰۰ فوت مربعی را فرض کنید که ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهم خریده‌اید و با اجارهی سالانه‌ی ۷۸٬۰۰۰ درهم اجاره می‌رود.
| ردیف | مبنای محاسبه | مبلغ (درهم) |
|---|---|---|
| قیمت خرید | فرض | ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ |
| هزینههای خرید (DLD، کارمزد مشاور، دفتر امین و…) | حدود ۶٫۵٪ قیمت، هم‌راستا با مثال مقاله‌ی هزینههای خرید | ۷۸٬۰۰۰ |
| اجارهی سالانه‌ی قرارداد | فرض | ۷۸٬۰۰۰ |
| بازده ناخالص | ۷۸٬۰۰۰ ÷ ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | ۶٫۵٪ |
| دورهی خالیماندن (یک ماه) | ۷۸٬۰۰۰ ÷ ۱۲ | −۶٬۵۰۰ |
| شارژ ساختمان | ۸۰۰ فوت مربع × ۱۴ درهم (فرض) | −۱۱٬۲۰۰ |
| کارمزد مدیریت ملک | ۵٪ اجارهی وصول‌شده (۷۱٬۵۰۰) (فرض) | −۳٬۵۷۵ |
| نگهداری و تعمیرات | فرض سالانه | −۳٬۰۰۰ |
| درآمد خالص سالانه | ۷۸٬۰۰۰ − ۶٬۵۰۰ − ۱۱٬۲۰۰ − ۳٬۵۷۵ − ۳٬۰۰۰ | ۵۳٬۷۲۵ |
| بازده خالص روی قیمت | ۵۳٬۷۲۵ ÷ ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ | ۴٫۴۸٪ |
| بازده خالص روی کل سرمایه | ۵۳٬۷۲۵ ÷ ۱٬۲۷۸٬۰۰۰ | ۴٫۲۰٪ |
بازده ناخالص ۶٫۵٪ است، اما بعد از چهار هزینه‌ی جاری و یک ماه خالیماندن به ۴٫۲۰٪ می‌رسد. حدود ۲٫۳ واحد درصد در مسیر از بین رفته است. این فاصلهی «اجارهی قرارداد» تا «پول واقعی» است و اگر فقط به ۶٫۵٪ نگاه می‌کردید، دیده نمی‌شد.
کدام عدد بازده اجاره ملک در دبی را بیشتر تکان میدهد؟
برای اینکه ببینید ریسک اصلی کجاست، چند سناریو را کنار هم بگذارید. باز هم همه‌ی ارقام فرضی‌اند.
| سناریو | خالیماندن | شارژ ساختمان | مدیریت و نگهداری | درآمد خالص | بازده خالص روی کل سرمایه |
|---|---|---|---|---|---|
| خوش‌بینانه (خودتان مدیریت می‌کنید) | ۰ ماه | ۱۱٬۲۰۰ | ۰ | ۶۶٬۸۰۰ | ۵٫۲۳٪ |
| پایه (مثال بالا) | ۱ ماه | ۱۱٬۲۰۰ | ۶٬۵۷۵ | ۵۳٬۷۲۵ | ۴٫۲۰٪ |
| محافظه‌کارانه | ۲ ماه | ۱۲٬۸۸۰ (۱۵٪ بیشتر) | ۹٬۲۵۰ | ۴۲٬۸۷۰ | ۳٫۳۵٪ |
اثر ماههای خالی
با ثابت‌گرفتن بقیه‌ی ارقام مثال، فقط ماههای خالی را عوض کنید:
| ماه خالیماندن در سال | درآمد خالص (درهم) | بازده خالص روی کل سرمایه |
|---|---|---|
| ۰ | ۵۹٬۹۰۰ | ۴٫۶۹٪ |
| ۱ | ۵۳٬۷۲۵ | ۴٫۲۰٪ |
| ۲ | ۴۷٬۵۵۰ | ۳٫۷۲٪ |
| ۳ | ۴۱٬۳۷۵ | ۳٫۲۴٪ |
هر ماه خالیماندن در این مثال حدود نیم درصد از بازده خالص را می‌خورد. به همین دلیل مستاجر پایدار برای من مهم‌تر از چند درصد اجارهی بالاتر روی کاغذ است. این نظر تحلیلی من است، نه یک قاعده‌ی قانونی.
اثر شارژ ساختمان
حالا فقط شارژ هر فوت مربع را عوض کنید:
| شارژ هر فوت مربع (فرضی) | درآمد خالص (درهم) | بازده خالص روی کل سرمایه |
|---|---|---|
| ۸ درهم | ۵۸٬۵۲۵ | ۴٫۵۸٪ |
| ۱۴ درهم | ۵۳٬۷۲۵ | ۴٫۲۰٪ |
| ۲۰ درهم | ۴۸٬۹۲۵ | ۳٫۸۳٪ |
در این مثال، اختلاف شارژ ۸ تا ۲۰ درهم حدود ۰٫۷۵ واحد درصد بازده می‌سازد. دو واحد با اجارهی یکسان ولی شارژ متفاوت، بازده خالص متفاوتی دارند. پس هنگام مقایسه‌ی دو ساختمان، اول شارژ را مقایسه کنید و بعد اجاره را.
اجارهی سال بعد: سقف افزایش را فرض نکنید
یک اشتباه رایج این است که در محاسبه هر سال چند درصد افزایش اجاره بگذارند. در دبی افزایش اجارهی تمدید قرارداد محدود به شاخص اجاره است.
واقعیت‌های بررسی‌شده (منبع: DLD):
- طبق پرسشهای متداول DLD، مالک میتواند بر اساس شاخص اجاره، با اخطار قبلی سهماهه به مستاجر، اجاره را بالا ببرد.
- همان صفحه می‌گوید شاخص برای قرارداد جدید «راهنما» است و الزام‌آور نیست؛ وقتی دو طرف روی تمدید توافق ندارند، مبنای افزایش میشود.
- در شاخص هوشمند اجارهی DLD، افزایش بین ۰٪ تا ۲۰٪ است و به فاصلهی اجارهی فعلی با میانگین بازار بستگی دارد.
- صفحه‌ی خدمت «شاخص اجاره» ورودی‌های محاسبه را این‌طور می‌آورد: تاریخ پایان قرارداد، نوع ملک، منطقه، تعداد اتاق و اجارهی سالانه‌ی فعلی.
تحلیل: اگر اجارهی شما از قبل نزدیک به میانگین منطقه است، بر اساس همین منطق سقف افزایش میتواند پایین باشد. پس در مدل محاسبه، اجارهی سال دوم را برابر سال اول بگذارید و افزایش احتمالی را به‌عنوان یک سناریوی جدا ببینید.
پیش‌بینی (Forecast): اینکه اجاره‌ها در سال‌های آینده بالا یا پایین بروند، پیش‌بینی است و هیچ‌کس نمی‌تواند آن را تضمین کند. من در این مقاله هیچ عدد بازده تضمینشده یا رشد اجارهی آینده نمی‌دهم، و بازده هر واحد باید با اجارهی ثبت‌شده و هزینه‌ی واقعی همان ساختمان سنجیده شود.
چک‌لیست پیش از خرید برای اجاره
- اجارهی واقعی واحدهای مشابه در همان ساختمان را از قراردادهای اخیر بپرسید، نه از آگهی. شاخص اجارهی DLD را هم با اطلاعات واحد وارد کنید.
- مبلغ شارژ سالانه و فاکتورهای فصلی را از فروشنده یا شرکت مدیریت بگیرید و مطمئن شوید شارژ معوق ندارد.
- برای دورهی خالیماندن سه سناریو بسازید: ۰، ۱ و ۲ تا ۳ ماه.
- کارمزد مدیریت و محدوده‌ی خدمات آن را کتبی بگیرید.
- بازده خالص را هم روی قیمت و هم روی کل سرمایه حساب کنید.
- اجارهی سال دوم را مساوی سال اول بگذارید و هر افزایش را سناریوی جدا ببینید.
- اگر واحد آف پلن است، تا تحویل اجاره‌ای وجود ندارد؛ ریسک تأخیر را هم بسنجید. برای آن مقاله‌ی خرید آف پلن در دبی: ۵ راستی‌آزمایی پیش از اولین پرداخت را ببینید.
سوالات متداول درباره‌ی بازده اجاره ملک در دبی
بازده ناخالص اجارهی ملک در دبی چطور حساب میشود؟
اجارهی سالانه را بر قیمت خرید تقسیم کنید. مثلاً اجارهی ۷۸٬۰۰۰ درهم روی ملک ۱٬۲۰۰٬۰۰۰ درهمی (ارقام فرضی) میشود ۶٫۵٪. این عدد هزینههای جاری و ماههای خالی را ندارد.
شارژ ساختمان را مالک میدهد یا مستاجر؟
طبق پرسشهای متداول DLD، پرداخت هزینههای خدمات ملک بر عهدهی مالک است. اگر قرارداد خاصی غیر از این بنویسد، به متن قرارداد مراجعه کنید.
دورهی خالیماندن را چند ماه فرض کنم؟
منبع رسمیای برای یک رقم استاندارد نیست. مدل را با ۰، ۱ و ۲ تا ۳ ماه بسازید و ببینید در سناریوی بدبینانه هم تصمیم برایتان منطقی هست یا نه.
آیا مالک هر سال میتواند اجاره را بالا ببرد؟
طبق DLD، افزایش بر اساس شاخص اجاره و با اخطار سهماهه ممکن است، و در شاخص هوشمند اجاره از ۰٪ تا ۲۰٪ است و به فاصلهی اجاره با میانگین بازار بستگی دارد. افزایش هر سال تضمینشده نیست.
جمع‌بندی و قدم بعدی
در بازده اجاره ملک در دبی، عدد ناخالص برای غربال‌کردن اولیه خوب است و برای تصمیم خرید کافی نیست. ROI خالص را با شارژ ساختمان، ماههای خالی، کارمزد مدیریت و نگهداری حساب کنید، اجارهی سال دوم را ثابت بگیرید و سه سناریو بسازید. اگر در بدترین سناریو هنوز قانع هستید، تصمیم‌تان بر عدد استوار است، نه بر وعده‌ی بازده.
اگر می‌خواهید واحدی را از نظر بازده خالص بسنجید، صفحه‌ی مشاوره سرمایه‌گذاری در دبی را ببینید. برای بررسی و خرید واحد، صفحه‌ی مشاوره خرید و فروش املاک در دبی هم مسیر بعدی است. برای دیدن واحدهای موجود به زبان فارسی می‌توانید به آقای املاک هم سر بزنید.
می‌خواهید بازده خالص یک واحد مشخص را پیش از امضا با هم حساب کنیم؟ از صفحه‌ی تماس پیام بدهید.
منابع
- DLD، خدمت شاخص اجاره و محاسبه‌ی افزایش اجاره
- DLD، پرسشهای متداول (شارژ ساختمان، افزایش اجاره، مالیات شهرداری)
- DLD و RERA، سامانه‌ی ملاک (Mollak)
این مطلب راهنمای عمومی است، مشاوره‌ی حقوقی، مالیاتی یا سرمایه‌گذاری نیست و بازدهی را تضمین نمی‌کند. همه‌ی ارقام مثال فرضی‌اند. قوانین و هزینه‌ها تغییر می‌کنند؛ پیش از تصمیم، رقم روز را از DLD و شرکت مدیریت ساختمان بپرسید. تاریخ آخرین بررسی منابع: ۱۹ مهر ۱۴۰۵.
