خرید ملک در دبی با شرکت یا با نام خودتان؟ اگر یک یا دو واحد برای سکونت یا اجاره می‌خرید، به نظر من ثبت به نام شخص در بیشتر موارد ساده‌تر و کم‌دردسرتر است. شرکت وقتی معنا پیدا میکند که چند شریک، چند ملک یا فعالیت اجارهی حرفه‌ای در کار باشد، و به‌شرطی که مالیات شرکتی و ثبت‌نام در سازمان مالیات فدرال (FTA) از همان ابتدا در محاسبه بیاید. این جمع‌بندی نظر من است، نه حکم قانون. در ادامه، آنچه منبع رسمی می‌گوید را از تحلیل خودم جدا کرده‌ام تا بتوانید تصمیم را روی عدد و متن واقعی بگیرید.
عکس: Ahmed Aldaie، Unsplash
فهرست مطالب
- چه کسانی می‌توانند ملک را به نام شرکت ثبت کنند؟
- مالیات: شخص یا شرکت چه فرقی میکند؟
- هزینه‌ی ثبت و ارزش افزوده
- گلدن ویزا: ملک به نام چه کسی باشد؟
- چارچوب تصمیم: پنج سؤال پیش از امضا
- سوالات متداول
خرید ملک در دبی با شرکت: چه کسانی می‌توانند ملک را به نام شرکت ثبت کنند؟
واقعیت (منبع رسمی): طبق پرسشهای متداول اداره‌ی زمین و املاک دبی (DLD)، خارجیها در مناطق فری‌هولد (Freehold) مجاز به مالکیت‌اند. همان صفحه می‌گوید ملک میتواند به نام شرکتهای متعلق به اتباع غیراماراتی هم ثبت شود، مشروط بر اینکه شرکت در یکی از فریزونهای دبی یا در امارت دیگری طبق تفاهمنامههای مربوط ثبت شده باشد. مالکیت در همه‌ی مناطق دبی هم برای اتباع امارات و کشورهای شورای همکاری خلیج فارس و شرکتهای تماماً متعلق به آن‌هاست.
نکته‌ای که در متن DLD ندیدم: صفحه‌ی پرسشهای متداول درباره‌ی شرکتهای آفشور (Offshore) چیزی نمی‌گوید. در بازار، تبلیغ ثبت ملک با شرکت آفشور زیاد است؛ پیش از هر پرداختی، مجاز بودن آن نوع شرکت را کتبی از DLD یا دفتر امین (Trustee) بپرسید.
یک تفاوت مهم هم هست: «فری‌هولد» و «فریزون» دو چیز جدا هستند. فری‌هولد یعنی منطقه‌ای که خارجیها می‌توانند در آن مالک شوند. فریزون یعنی منطقه‌ی اقتصادی با مقررات خاص خودش، مثل مالیات شرکتی در بخش بعدی.
مالیات خرید ملک در دبی با شرکت یا با نام شخص
بیشترین تفاوت دو مسیر اینجاست، و بیشترین اشتباه هم همین‌جا رخ می‌دهد.
اگر ملک به نام خودتان باشد
واقعیت: مصوبهی هیئت وزیران شماره‌ی ۴۹ سال ۲۰۲۳ (اجرا از ۱ ژوئن ۲۰۲۳) درآمد «سرمایهگذاری ملکی» شخص حقیقی را کسب‌وکارِ مشمول مالیات شرکتی نمی‌داند، صرف‌نظر از میزان درآمد. تعریف مصوبه این است: فروش، اجاره و اجارهی مجدد زمین یا ملک در امارات، به‌شرطی که از طریق مجوز کسبوکار انجام نشود یا انجامش نیازمند مجوز نباشد. سایت FTA هم همین را در صفحه‌ی «مبنای مالیات برای اشخاص حقیقی» می‌آورد (آخرین به‌روزرسانی صفحه: ۶ مه ۲۰۲۴) و می‌گوید چنین شخصی لازم نیست برای مالیات شرکتی ثبت‌نام کند.
تحلیل من: عبارت «نیازمند مجوز نباشد» همان نقطه‌ی حساس است. اگر اجارهی کوتاه‌مدت با مجوز انجام می‌دهید یا فعالیت ملکی شما شکل کسبوکار دارد، نباید فرض کنید این معافیت خودکار شامل شماست. این را قبل از خرید با مشاور مالیاتی روشن کنید. برای مجوز اجارهی کوتاه‌مدت، مقاله‌ی مجوز اجاره کوتاه‌مدت در دبی را ببینید.
اگر ملک به نام شرکت باشد
واقعیت: طبق پورتال رسمی دولت امارات (به‌روزرسانی ۳۰ مارس ۲۰۲۶)، مالیات شرکتی برای سود مشمول تا ۳۷۵ هزار درهم صفر درصد و بالاتر از آن ۹ درصد است. FTA می‌گوید مالیات شرکتی بر اشخاص حقوقی تأسیس‌شده در امارات اعمال میشود و همه‌ی اشخاص حقوقی مشمول باید ثبت‌نام کنند. جریمه‌ی ثبت‌نام دیرهنگام ۱۰ هزار درهم است (صفحه‌ی خدمت ثبت‌نام FTA، به‌روزرسانی ۱۹ اوت ۲۰۲۶؛ همان صفحه از یک ابتکار بخشودگی هم نام می‌برد، پس شرایط روز را از خود FTA بخوانید).
تحلیل من: یعنی شرکتی که حتی فقط یک آپارتمان دارد، ثبت‌نام، حسابداری و اظهارنامه دارد. اجارهی ملک در دفتر شرکت درآمد شرکت است. اگر مبلغ ناچیز است، هزینه‌ی انطباق میتواند از صرفه‌ی ساختار بیشتر شود.
دام فریزون: خرید ملک در دبی با شرکت تجاری فعال شما
واقعیت: طبق راهنمای مالیات شرکتی اشخاص فریزون (FTA، مه ۲۰۲۴)، مالکیت یا بهره‌برداری از ملک واقع در بیرون از فریزون «فعالیت مستثنا» (Excluded Activity) است. درآمد آن در آزمون de minimis حساب میشود، و اگر این آزمون رد شود شرکت از وضعیت شخص واجد شرایط فریزون (QFZP) خارج میشود؛ در مثال راهنما، همان دوره و چهار دوره‌ی بعد. جزئیات این شرط‌ها را در مقاله‌ی مالیات شرکتی امارات و انتخاب فریزون یا مین‌لند آورده‌ام.
تحلیل من: بیشتر آپارتمان‌های رایج سرمایهگذاری، مثل مارینا و داون‌تاون، بیرون از فری‌زون‌اند. پس اگر شرکت مشاوره یا تجارت فریزونی دارید و می‌خواهید ملک را هم به نام همان شرکت بخرید، ممکن است مزیت صفر درصد کسبوکار اصلی‌تان را به خطر بیندازید. در این وضعیت، ملک را به نام خودتان یا در یک شرکت جداگانه ببینید.
هزینه‌ی ثبت و ارزش افزوده
هزینه‌ی ثبت ۴٪ DLD و هزینه‌های جانبی را در مقاله‌ی هزینه‌های خرید ملک در دبی با عدد آورده‌ام. در منابع رسمی که برای این مقاله باز کردم، چیزی دیده نشد که این ۴٪ را بسته به شخص یا شرکت‌بودن خریدار تغییر دهد. اما چون شرکت هزینه‌های جدا هم دارد (تأسیس، تمدید، حسابداری)، رقم کل را قبل از امضا از دفتر امین و مشاور مالیاتی بگیرید و کتبی کنید.
درباره‌ی ارزش افزوده، راهنمای ملک FTA (نسخه‌ی ۲۰۲۱) طبقه‌بندی را بر اساس نوع ملک می‌گذارد، نه نوع خریدار: فروش‌های بعدی ملک مسکونی معاف است و فروش یا اجارهی ملک تجاری ۵٪ دارد. پس اگر شرکت شما ملک تجاری اجاره می‌دهد، به ارزش افزوده و آستانه‌ی ثبت‌نام آن هم برسید؛ مقاله‌ی ثبت‌نام VAT در امارات این بخش را توضیح می‌دهد.
گلدن ویزا: ملک به نام چه کسی باشد؟
اگر یکی از اهداف خرید، اقامت است، این بخش مسیر را عوض میکند. وزارت اقتصاد امارات در پاسخ به شرایط گلدن ویزای سرمایهگذار ملکی مینویسد مجموع ارزش یک یا چند ملک نباید کمتر از ۲ میلیون درهم باشد و ملک «باید کاملاً متعلق به سرمایهگذار» باشد (wholly owned by the investor). صفحه‌ی گلدن ویزای پورتال دولت (به‌روزرسانی ۲۸ ژوئیه ۲۰۲۶) هم حداقل سرمایه را ۲ میلیون درهم مینویسد.
تحلیل من: در متن رسمی‌ای که خواندم، نه صراحتاً آمده ملک نام‌گذاری‌شده به نام شرکت پذیرفته میشود، نه صراحتاً رد شده است. با این ابهام، اگر اقامت هدف شماست، مسیر امن‌تر این است که ملک به نام خودتان باشد، یا پیش از ثبت به نام شرکت، پاسخ کتبی ICP یا DLD را بگیرید. شرایط و اشتباهات رایج را در گلدن ویزای دبی با خرید ملک دیده‌ام.
چارچوب تصمیم برای خرید ملک در دبی با شرکت یا شخص: پنج سؤال
سؤال اول را با خودتان روشن کنید: هدف شما نگه‌داشتن چند ملک برای سود اجاره است یا اقامت، سکونت و یک سرمایهگذاری ساده؟ بعد پنج سؤال زیر را بر اساس وضعیت خودتان جواب دهید. جدول، گرایش من را نشان می‌دهد؛ تصمیم نهایی با مشاور حقوقی و مالیاتی شماست.
| سؤال | اگر جوابتان این است | گرایش من | قبل از امضا چه چیزی را کتبی بگیرید |
|---|---|---|---|
| ۱. چند واحد و با چه افقی؟ | یک یا دو واحد، نگهداری بلندمدت | نام شخص | رقم هزینه‌ی کل ثبت و نگهداری |
| ۲. اقامت هدف است؟ | بله، گلدن ویزا | نام شخص، مگر تأیید کتبی | پذیرش ملک شرکتی نزد ICP یا DLD |
| ۳. شریک دارید؟ | چند سرمایهگذار با سهم‌های متفاوت | شرکت میتواند منطقی باشد | قرارداد شرکا، خروج و تقسیم سود |
| ۴. اجارهی شما حرفه‌ای یا مجوزدار است؟ | بله، چند واحد یا اجارهی کوتاه‌مدت | شرکت، با حسابداری جدی | تعریف «نیازمند مجوز» و مالیات شرکتی |
| ۵. شرکت فریزونی فعال دارید؟ | بله، و درآمد واجد شرایط دارد | ملک را در شرکت فریزون نگذارید | اثر بر آزمون de minimis و وضعیت QFZP |
در این چارچوب، شرکت جواب «اجارهی حرفه‌ای یا چندشریکی» است، نه راهی برای کم‌کردن هزینه. اگر ساختار را فقط برای صرفه‌جویی انتخاب کنید و هزینه‌ی انطباق، ثبت‌نام FTA و مدارک را حساب نکنید، ممکن است حاصلش برعکس شود.
جانشینی و خروج: DLD می‌گوید در فوت مالک خارجی، ملک از طریق نامه‌ی تأییدشده‌ی دادگاه‌های دبی و طبق رویه‌های قانون امارات منتقل میشود و ورثه با شماره‌ی مرجع وراثت ثبت می‌شوند. اگر ملک در شرکت باشد، آنچه به ورثه می‌رسد سهام شرکت است و قواعدش به نوع شرکت و مدارک بستگی دارد. این بخش را من از متن رسمی DLD تأیید نکردم؛ آن را با یک وکیل حقوقی امارات روشن کنید.
سوالات متداول
آیا خارجی میتواند در دبی ملک را به نام شرکت ثبت کند؟
طبق پرسشهای متداول DLD، ملک خارجیها در مناطق مجاز میتواند به نام شرکتهای متعلق به اتباع غیراماراتی ثبت شود، به شرط ثبت شرکت در یکی از فریزونهای دبی یا امارت دیگر طبق تفاهمنامههای مربوط. نوع شرکت و شرایط روز را پیش از پرداخت از DLD یا دفتر امین بپرسید.
اجارهی ملک به نام شخص مالیات شرکتی دارد؟
طبق مصوبهی ۴۹ سال ۲۰۲۳، درآمد سرمایهگذاری ملکی شخص حقیقی که با مجوز کسبوکار انجام نمیشود یا نیازمند مجوز نیست، مشمول مالیات شرکتی نیست. اگر فعالیت شما نیازمند مجوز است، مسئله فرق میکند و باید با مشاور مالیاتی بررسی شود.
با ملک به نام شرکت میتوان گلدن ویزا گرفت؟
وزارت اقتصاد مینویسد ملک باید کاملاً متعلق به سرمایهگذار باشد. در متنی که خواندم، پذیرش یا رد ملک شرکتی بهطور صریح نیامده بود؛ پیش از ثبت به نام شرکت، پاسخ کتبی ICP یا DLD را بگیرید.
شرکت فریزونی من میتواند آپارتمان دبی را نگه دارد؟
میتواند ملک بخرد، اما طبق راهنمای FTA مالکیت ملک بیرون از فریزون فعالیت مستثنا است و درآمدش در آزمون de minimis حساب میشود. رد این آزمون میتواند وضعیت QFZP را از بین ببرد. پیش از خرید، اثر آن را با مشاور مالیاتی بسنجید.
جمع‌بندی: خرید ملک در دبی با شرکت یا نام شخص
قاعده‌ی ساده من برای خرید ملک در دبی با شرکت یا بدون آن این است: برای یکی دو واحد و هدف اقامت یا نگهداری بلندمدت، با نام شخص شروع کنید. برای چند شریک یا اجارهی حرفه‌ای، ساختار شرکتی را با محاسبه‌ی مالیات شرکتی و هزینه‌ی انطباق بسنجید. اگر وارد مرحله‌ی انتخاب ملک شده‌اید، راهنمای خرید ملک در دبی در آقای املاک را ببینید. اگر تصمیم گرفته‌اید شرکت بسازید، مسیر تأسیس را در آسان اقامت بررسی کنید. برای بازده خالص، مقاله‌ی بازده اجاره ملک در دبی را هم بخوانید.
می‌خواهید وضعیت خودتان را با این چارچوب بسنجیم؟ از صفحه‌ی تماس پیام بدهید یا صفحه‌ی مشاوره سرمایهگذاری در دبی را ببینید.
منابع
- DLD، پرسشهای متداول (مالکیت خارجیها، ثبت به نام شرکت، وراثت)
- وزارت دارایی، مصوبهی هیئت وزیران شماره‌ی ۴۹ سال ۲۰۲۳ (۸ مه ۲۰۲۳)
- FTA، مبنای مالیات برای اشخاص حقیقی
- FTA، ثبت‌نام مالیات شرکتی
- پورتال رسمی دولت امارات، مالیات شرکتی
- FTA، راهنمای مالیات شرکتی اشخاص فریزون (مه ۲۰۲۴)
- FTA، راهنمای ارزش افزوده‌ی املاک (نسخه‌ی ۲۰۲۱)
- وزارت اقتصاد، شرایط گلدن ویزای سرمایهگذار ملکی
- پورتال رسمی دولت امارات، گلدن ویزا
این مطلب راهنمای عمومی است، مشاوره‌ی حقوقی یا مالیاتی نیست و سود، بازده یا افزایش قیمت ملک را تضمین نمی‌کند. قوانین تغییر می‌کنند؛ پیش از تصمیم، متن روز را از DLD، FTA و ICP و با مشاور مجاز بررسی کنید. تاریخ آخرین بررسی منابع: ۲۱ مهر ۱۴۰۵.
